En velbesøgt gade med en central beliggenhed i København er ikke en garanti for salg. Folk kan være på vej til arbejde, på sightseeing eller hen til en helt anden butik. Dit kommende lokale skal ligge et sted, hvor de mennesker, der køber dine varer, har anledning til at stoppe.
Beskriv derfor din kunde, før du booker fremvisninger. Sælger du varer, som kunderne køber spontant, eller kommer de efter at have bestilt en tid? Du kan søge efter erhvervslokaler til leje i København og udvælge adresser, der passer til den måde, du vil sælge på.
Tæl mennesker, der kan blive kunder
Besøg gaden på flere tidspunkter. En lørdag eftermiddag siger ikke nok om salget en tirsdag morgen. Stå ved lokalet i et kvarter, og notér, hvor mange der passerer, og om de stopper ved butikkerne omkring dig.
Besøg også gaden i dårligt vejr. Du får et bedre indtryk af, hvor afhængig adressen er af folk, der går tur. En butik med bookede besøg kan tåle mindre trafik end en butik, der lever af spontane køb.
Hos Lokalebasen.dk kan du samle mulige adresser til sammenligning. Undersøg hver adresse ud fra de samme punkter, så et flot vindue ikke kommer til at afgøre hele valget.
Regn baglæns fra den nødvendige omsætning
Du skal vide, hvor meget du skal sælge for at betale lokalet. Brug dit dækningsbidrag, altså det beløb der er tilbage af salget, når de variable udgifter er betalt.
Antag, at lokaleudgifterne er 20.000 kroner om måneden, og at dækningsgraden er 40 procent. Butikken skal så sælge for 50.000 kroner for alene at dække lokalet. Løn, markedsføring og øvrige faste udgifter kommer oveni. Eksemplet er tænkt og siger intet om aktuelle huslejer i København.
Brug tal uden moms hele vejen i beregningen, og få din revisor til at kontrollere forudsætningerne. En høj omsætning hjælper ikke, hvis der er for lidt tilbage på hver handel.
Mål salgsarealet frem for hele lejemålet
Et lejemål på 100 kvadratmeter giver ikke nødvendigvis 100 kvadratmeter til varer og kunder. Toilet, baglokale, trapper og lager tager også plads.
Tegn butikken med de møbler, du vil bruge. Medtag prøverum, disk, vareopfyldning og plads til en kunde med barnevogn. Et stort lager i kælderen kan være fint til sjældent brugte varer, men besværligt, hvis du skal hente størrelser mange gange om dagen.
Undersøg især:
- Om kunderne kan se indgangen fra fortovet.
- Om vinduerne passer til de varer, du vil vise.
- Om varer kan flyttes fra lager til butik uden tunge løft på trapper.
- Om lokalet har plads til kø ved disken.
- Om belysning og elinstallationer kræver udskiftning.
Gå ruten gennem butikken med en tom kasse i hænderne. Du opdager hurtigt døre og snævre passager, som er lette at overse på en tegning.
Få styr på vareleveringen
Undersøg adgang og skiltning ved den konkrete adresse i København K. Du bør vide, hvor en leverandør kan standse, og hvordan varerne kommer helt ind i lokalet. Tjek eventuelle tidsbegrænsninger og adgangsvilkår, før du lover leverandøren en fast leveringstid.
Spørg også til affald og emballage. Papkasser skal have en plads, inden de bliver hentet. De bør ikke stå i vejen for kunderne eller fylde det eneste baglokale.
Tal med en nabo om levering og trafik i gaden. Brug samtalen som supplement til dine egne besøg, og få aftaler om fællesarealer bekræftet af udlejer.
Aftal vilkårene, før du bestiller inventar
Bed om et samlet beløb for husleje, drift og øvrige betalinger. Undersøg derefter kontraktens bestemmelser om regulering, opsigelse og vedligeholdelse. Få rådgivning om punkter, du er i tvivl om.
Aftal skriftligt, hvilke ændringer du må lave, og hvem der betaler for dem. Det gælder også facade, skilte og eventuelle ændringer ved indgangen.
Vent med at bestille speciallavet inventar, til målene og aftalerne er på plads. Et prøverum eller en disk, som kun passer til ét bestemt lokale, kan blive en dyr bestilling, hvis forhandlingen om lejemålet falder til jorden. Bed derfor leverandøren oplyse seneste bestillingsdato ud fra den åbning, du planlægger.
BREAKING